最近一段时间，全国多座城市的楼市动态引发高度关注。其中，广州、深圳等地严查“经营贷”违规入楼市的做法，就是代表性动作之一。
而能够与广州、深圳的“大招”引发的关注度相“媲美”的，可能只有成都和西安了。
原因是一则来自住建部相关领导的“调研督导”消息。公开报道称，全国“两会”结束之际，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。
众所周知，在楼市方面，成都和西安过去几年可以说是妥妥的“明星城市”。不仅房价涨幅居全国城市前列，“万人摇号”现象更是频频上演。
比如，刚刚过去的2月份，西安新房价格同比涨幅、成都二手房价格同比涨幅均位于全国70城第四。此外，公开报道显示，仅2021年以来，西安就已诞生了4个“万人摇”项目。
在这样的背景下，行业主管部门进行专门的调研督查，其信号意义不言而喻。
那么，西安楼市下一步到底该如何走？在保障新市民等刚需群体的住房需求上，西安还需要如何补短板？
成都新政出台，西安是否要“对标”？
说是信号，其实靴子已经落下。
就在3月22日下午，作为此次一同被督导的成都，就出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。毫无疑问，这显然是对上级“督导”的直接回应。
其中有几个核心点值得关注。比如，针对“万人摇”现象，新政要求——登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。
针对房价过热现象，一方面是要求——增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上；另一方面则是明确将建立二手住房成交参考价格发布机制。
而对于新市民住房突出问题，成都更是提出了多条要求，比如，采取公租房实物保障和货币补贴并举，实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”；加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度，完善长租房政策，促进职住平衡等等。
可以说，对照上级督导所提出的要求，成都新政的方向和具体内容的针对性都很明显。
西安会不会有同样的跟进，暂时还不明确。
但是，很多人忽视了一点是，就在成都新政出台前的一个星期，西安市住房和城乡建设局就已经发布了关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知。
该通知在加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序等六个方面给出了具体要求。虽然其似乎不及成都新政的“动静”大，但无论从发布时间还是一些内容的针对性看，应该也与此次上级部门的督导有着直接关系。
比如，购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”将列入我市购房失信人员名册，5年内不得购房；涉嫌犯罪的，将移交公安机关调查处理——这就是要加大对违规绕开限购政策行为的打击力度。
再比如，房地产开发企业、房地产经纪机构应严格遵守金融信贷政策，不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或与其他机构合作提供首付贷等违规金融产品和服务——这与广州深圳等城市严查“经营贷”违规入楼市的做法，形成了一种唿应。
总体看，这些措施是积极响应了上级部门提出的“保持房地产调控定力”的目标。但是，在“着力解决新市民住房突出问题”方面，西安新政的表现似乎并不突出。
未来三年西安至少将新增租赁房12万套
是西安并不存在刚需群体的“住房突出问题”吗？未必。
一方面，大城市的住房突出问题，其实已经并非是个案。
一个直接的信号是，今年的政府工作报告明确提出，要坚持“房住不炒”，探索解决大城市住房突出问题，规范发展住房租赁市场，落实支持保障性租赁住房建设和长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。
这次相关部门的督导再次强调“着力解决新市民住房突出问题”，加上成都新政在此这方面的重点着墨，也再次验证了这一点。
另一方面，西安近几年和成都的情况比较类似，都属于政策机遇较多、人口流入量较大、房价热度较高的城市。
那么，既然政策和督导都指出了，成都也给出了积极回应，西安在这方面很难说可以完全“置身事外”。
当然，西安在保障性住房等方面的探索，其实此前已经有了一定的安排。
其中最具标志性的一点就是，去年11月，《西安市住房租赁试点工作实施方案》出台，其中明确，计划在2020年至2022年新增高品质租赁住房不低于12万套（间）。并且提出组建国有住房租赁公司，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平等。
因此，后期西安是否仍会像成都新政那样，在加大住房保障力度方面有更多针对性的政策出台，还有待观察。
小户型几乎绝迹，真的不需要了？
不过，在解决刚需群体的住房方面，加大保障性住房和租赁住房的供给力度，不应该是全部内容。它还涉及一个更实在的问题，那就是商品房的供应，如何真正给刚需群体留下更多的机会？
近些年，全国楼市普遍存在一个趋势，就是改善型的大户型越来越成为主流，而小户型显得越来越稀缺。
这里面当然有不少客观原因。比如，在限购趋紧的情况下，不仅更多刚需也倾向于“一步到位”，“能买大就尽量买大”，开发商为了提升资金回流效率，也更乐意开发大户型。
另外，随着常住人口城镇化率超过60%，一二线城市的改善型住房需求的确在上升。同时，二孩政策也在一定程度上影响到楼市需求端的变化。
但是，不管如何，对绝大部分城市来说，给刚需群体留下一定比例的“小户型”需求，仍然很有必要。而在这方面，西安楼市似乎对刚需群体表现得并不够友好。
比如，早在2018年，就有自媒体打出这样的标题——200万+豪宅受热捧，西安楼市“大平层”时代来临？
近几年，西安楼市确实刮起了一场“大平层”风，大户型越来越成为主流。如去年5月，西安市第六批商品房价格公示中，90㎡—120㎡的刚需中小住宅共计仅只有2000余套，不足总房源7109套的30%。90㎡以下的更是已经难觅踪影。
这种变化背后，或许确实与改善型需求的上升有关。但即便如此，我们认为西安楼市在房价上涨较快，居民收入却未能同步提升的大背景下，还是不应该忽视刚需群体对“小户型”的需求。
并且对比其他城市来看，西安“小户型”的收缩确实显得有些“激进”。
比如，广州明确规定，城市更新（城中村改造）项目融资地块中，90㎡以下的中小户型住房总建筑面积，占融资地块住宅总建筑面积的比例不少于30%。
而深圳，90平方米以下的小户型从2008年以来，便一直占据着主流地位。并且，为满足市场需求，深圳还明确提出将增加小户型住宅比例。
如果说拿西安与广州、深圳来进行对比，可能显得不够客观，那么，成都应该是比较适合的参照对象。
公开报道显示，尽管成都这些年大户型占比也明显增加，但据克而瑞数据统计，2018年成都90㎡以下小户型产品供需占比仍达到20%左右，2019年截至10月，90㎡以下住宅产品供应也还是占到约17%。
而2019年初有媒体报道，从物价局近50批公示的过审价格来看，西安推出90㎡以下两房产品的楼盘占比不到9%，而且纯新盘中几乎没有两房产品……小户型在西安似乎有了绝迹的迹象。
这样的现象固然或许与西安楼市改善型需求的上升有关，但刚需型小户型的急速退场，对刚需群体的压力可想而知。这对于吸引更多年轻人来西安落户安家，显然并非好消息。
在这个问题上，或许也需要相关政策给出针对性的引导。
最后，要说明的一点是，在相关部门的督导之后，很多人关心，西安房价下一步到底该如何走。关于这个问题，我们只想提醒一个事实，那就是相关部门的要求中，明确指出——确保实现“三稳”目标。也就是说，督导、调控加码是为了防止“过热”，而不是要让房价迅速降温。明确了这个大前提，刚需上车其实完全不必太纠结。
