近日，上海徐汇区江南新村地块旧城区改建项目引发争议。该项目曾凭借81天实现居住房屋100%签约的成绩，创下广受赞誉的“徐汇速度”。但在亮眼的改造成绩单背后，该地块一处总面积1445.19平方米的持证商铺及经营性地下室，在产权人与征收部门未达成补偿共识、未签订任何征收补偿协议的情况下遭拆除。
更值得关注的是，专业机构此前已出具鉴定意见，指出涉案房屋原评估报告存在明显缺陷、建议重新评估，房屋却在争议未解决前被拆除，直接导致重新评估丧失客观基础。目前，双方纠纷仍处于僵持状态，相关善后解决方案并未落地。
▲ 徐汇区江南新村地块旧城区改建项目（现状）
据产权人介绍，涉案房产位于上海市徐汇区小木桥路515号，包含沿街商铺及配套经营性地下室，总建筑面积1445.19平方米。该房产系产权人2002年合法购置，已完成完整不动产登记手续，持有合法有效的不动产权证书，多年来持续合规对外经营。
2025年9月5日，徐汇区住房保障和房屋管理局正式发布公告，启动江南新村地块旧城区改建项目，上述持证经营性房产被纳入本次征收范围。随后，上海联城房地产评估咨询有限公司承接该项目房屋价值评估工作，并于2025年11月26日出具正式评估报告。
▲ 非居住房屋初步评估结果
这份评估报告的定价结果引发产权人质疑。报告显示，涉案地上沿街商铺评估单价为59954元/平方米，而具备同等合法经营属性、持续产生经营收益的地下室，评估单价仅为3000元/平方米。同一宗不动产的地上、地下部分评估价差悬殊，让产权人难以认可评估逻辑与结果。
针对争议评估结果，产权人第一时间向评估机构提交复核申请，但复核结论维持原评估结果。为维护自身合法权益，产权人依据上海市房屋征收评估相关管理规定，委托上海市房地产估价师协会专家组对评估报告开展专业鉴定。
2026年1月8日，上海市房地产估价师协会针对涉案商铺、地下室分别出具两份独立鉴定意见，其中地上与地下房产的鉴定结论截然不同。
▲上海市房地产估价师协会针对商铺的报告
针对地上沿街商铺的鉴定报告显示，本次评估机构资质、估价师执业资格均在有效备案及注册周期内，评估采用的估价方法合理、测算流程规范，最终评估价格公允，予以维持原分户估价结果。而针对地下室及入口的鉴定意见明确指出多处核心问题：该评估报告未清晰界定房地产用途，仅单一采用成本法开展测算，无法客观反映地下室真实市场价值；同时，评估过程中认定土地成本为零、未核算土地使用权权益价值，缺乏合法合规依据。专家组最终给出明确整改建议：由征收部门厘清涉案地下室房地产用途、明确土地使用权权属状况后，评估机构需重新出具估价报告。
▲ 上海市房地产估价师协会针对地下室及入口的报告
作为上海市房屋征收评估的权威专业鉴定机构，上海市房地产估价师协会的鉴定意见具备法定参考效力与专业权威性。收到鉴定结论后，产权人立即向征收实施单位上海市徐汇第一房屋征收服务事务所有限公司提出诉求，要求按照专家组整改意见，厘清地下室权属与用途，启动重新评估流程。据产权人反映，项目现场负责人曾当场口头应允推进重新评估工作。
▲ 小木桥路515号沿街商铺及地下室未签补偿协议房屋遭拆除，重新评估彻底丧失条件
然而，承诺的重新评估流程并未启动。双方始终未达成补偿共识、未签订任何征收补偿协议。2026年4月10日，小木桥路515号整栋1445.19平方米的商铺及经营性地下室被整体拆除，建筑实体彻底灭失。
产权人表示，房屋拆除后，评估机构无法进场实地勘查、核验房屋现状、核实经营属性，专家组要求的重新评估从客观层面彻底丧失实施基础，原本可通过专业评估化解的补偿争议，彻底陷入僵局。
房屋被拆除后，产权人多次向上海市徐汇区人民政府、徐汇区住房保障和房屋管理局、项目征收等单位反映诉求，希望相关部门依法依规协商公平合理的补偿方案，保障公民合法不动产财产权益。
“我们绝不反对城市旧改建设，也始终愿意依法配合征收工作。我们的核心诉求很简单：合法合规的不动产，理应得到公平公正的补偿。”产权人表示，地下室评估存在明确专业争议，相关部门承诺重新评估却先行拆除房屋，直接剥夺了双方协商的基础。长期以来，经营停滞、权益悬而未决的现状，让产权人承受了巨大的经济与精神压力。
2026年7月28日，本刊记者前往上海徐汇区相关部门实地采访，核实事件完整经过、房屋拆除的法定审批流程，以及针对估价师协会鉴定意见的处置方案等核心问题。徐汇区住房保障和房屋管理局相关负责人在电话中回应记者，将立即核查核实相关情况，并及时反馈调查结果。
此后，记者多次跟进询问调查进展，截至发稿前，徐汇区相关部门未就本次事件作出正式回应。
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