老墙斑驳，尽是时光的笔触。漫步于哈尔滨的街头巷尾，一幢幢拥有百年历史的“老建筑”，默默诉说着这座历史文化名城的变迁。
2024年，哈尔滨市发布了《哈尔滨市历史文化建筑保护修缮和活化利用工作的实施意见》，鼓励社会资本参与“老建筑”的修缮与再利用。工作专班对老建筑的保护和利用状况进行了细致的梳理，并制定了相应的活化利用计划。在2025年两轮推介活动后，已有3个活化利用项目成功签约，涉及4栋建筑。这些，拉开了“老建筑”焕发新生机的序幕。
公益博物馆、特色餐饮、音乐表演、艺术空间……曾经沉寂的老建筑正在被唤醒。它们将披上崭新的衣装，续写冰城百年故事；也将化作城市的新名片，让历史与未来在此相映生辉。
“老建筑”被唤醒
时隔百年“老建筑”里再次响起音乐声
最近，哈站北广场区域霁虹街工厂胡同一栋“老建筑”内经常传出悠扬的小提琴声——百年之后，这处老建筑即将重焕生机，再次成为音乐的殿堂。
该建筑为市文物保护单位，1908年建成。从得知其对外招租到决定投标，黑龙江欧果企业策划有限公司的负责人李洪雷仅用了不到一小时的时间。
李洪雷是土生土长的哈尔滨人，研究生毕业后在北京工作期间，参与了故宫和恭王府的修缮工作。拥有海外生活经历的他，对异域老建筑也颇有研究。他十分喜欢老建筑，在网上看到哈市“老建筑”招标信息后，便萌生了投标的念头。
之所以选择这栋建筑，与李洪雷家族对音乐的深厚情感不无关系。“上世纪20年代，外国艺术家在这里创办了音乐训练班，提供钢琴、小提琴和声乐等课程，并且它曾为多位音乐家提供过庇护。”李洪雷解释道，“我的家族中有许多从事音乐工作的人，有小提琴手、大提琴手，也有歌舞团的成员。在这样的老建筑里举办音乐会，是他们一致的梦想。”
最终，李洪雷成功获得了该建筑20年、其附属建筑15年的使用权。他计划将这里打造成以古典音乐表演为主导的业态，同时引入复合式咖啡馆、文旅创意中心、艺术空间等配套业态。
这是众多即将被唤醒的“老建筑”之一。根据《意见》，除了哈尔滨新区外，哈尔滨市城区内的历史文化建筑，包括文物保护单位、不可移动文物中的建（构）筑物和历史建筑，都可以通过使用权租赁的方式进行活化利用。能够反映地方特色、具有一定保护价值的历史院落、“老建筑”“老厂房”等，也可参照此执行。
目前，已有3个项目涉及4栋建筑完成了签约。这其中，道里区红霞街99号建筑，计划业态方向为公益博物馆；道里区西五道街36号建筑，计划业态方向为餐饮文化推广。
修缮费用抵扣租金
修旧如旧，企业请了物企照看老建筑
作为《意见》的起草单位和专班主任办公室单位之一，市自然资源和规划局的相关工作人员解释说，《意见》的出台旨在吸引社会资本参与“老建筑”的修缮、保护和利用工作，其核心目标是实现对这些建筑的保护。
在租金评估过程中，专业机构对“老建筑”进行资产评估和房屋维修成本测算，评估及测算费用可以计入修缮成本，并在相应年限内抵扣租金。对于需经修缮方可使用的历史文化建筑，考虑气候对施工的不利影响，可给予6至21个月的免租培育期，不计算租金，作为对承租人一次性投入修缮资金产生相应财务成本的补贴和奖励。
承租人对“老建筑”的修缮工作必须严格遵守相关法律法规。城发投哈尔滨历史文化名城保护发展有限公司作为专班委托的平台公司，负责与承租人进行市场化运作的对接。该公司副总经理、专班综合部副部长、高级城市规划师阚凯表示，承租人在承租投标时，必须提交修缮方案和业态一体化方案，只有经过专家审批后才能通过。
在修缮过程中，要遵循最小干预的保护原则，使用原有的传统材料和工艺，尽可能地恢复“老建筑”的布局和历史面貌，以保存尽可能多的真实历史信息。坚持“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”，以最大程度地确保文物的安全。
在接管“老建筑”后，李洪雷已经制定了修缮方案，并正在等待相关部门的审批。他预计，一旦方案通过，施工期将为3至5个月。“建筑内是砖混结构，其中许多原木需要修补。”李洪雷解释道，“例如门和窗户，修补工作不能采用机械化施工，必须手工修复，包括脱漆、打磨等工序。我们正在寻找老匠人和传统工艺。”
作为“老建筑”的承租人，也是运营安全的第一责任人，李洪雷已经为“老建筑”聘请了物业。“春季风大雨多，我们必须确保建筑本身和附属物的安全，并且按照规定进行安全监管和巡查。”李洪雷强调。
设置“业态审批准入制”
在降低改造风险中合理“盘活”老建筑
近期，李洪雷的亲属频繁地来到“老建筑”，架起大提琴或小提琴，沉醉于音乐世界中。李洪雷说：“他们正践行自己的梦想，也为这座古老建筑进行音质测试。”他计划这座“老建筑”主要用于举办古典音乐会，其内部空间约300平方米，可容纳100至150个座位。但鉴于内部穹顶较高，目前的回音测试为4秒，目标是将回音控制在2.5秒以内。
为了拓展“老建筑”未来的商业用途，李洪雷近期频繁出差，与外地企业洽谈合作项目。他提到：“在加拿大蒙特利尔的一座老建筑内，3D灯光秀非常吸引人。”目前，他正与北京的企业商讨，是否能在承租的老建筑内也展示全息灯光秀。
为了确保“老建筑”的安全使用，承租人在提交意向时，其拟进行的业态必须经过审批。市专班建立了专家库，并组建评标委员会，对承租人提交的《一体化方案》进行指导。设置业态白名单，并综合考虑运营过程中对建筑本体可能造成的二次损害等因素。市自然资源和规划局工作人员表示：“在同等条件下，优先考虑那些具有更高历史价值、艺术价值和社会效益的业态。”例如，之前有承租人提出利用老建筑开设民宿，但考虑到改造的风险，这类业态目前不在招租范围内。
哈尔滨历史文化名城保护发展有限公司也负责对老建筑进行历史文化资源的内部挖掘，并参与确保“老建筑”的文化内涵、独特风格与运营项目有机结合。
在此基础上，还鼓励引入公益业态。对于需要经过修缮后才能投入运营的公益类项目，在认定其公益属性时，允许保留一定比例的营利性功能作为鼓励措施。原则上，营利性功能的建筑面积不得超过总建筑面积的40%。同时，以修缮成本抵扣相应年限的租金时，如果抵扣年限少于20年，可以20年为最长总租期，在抵扣后剩余年限内优先续租。在续租期内，可最长5年免收公益部分的租金。
释放更多“老建筑”资源
打造哈尔滨文旅新“地标”
今年，哈市已举办了两次老建筑推介会。1月15日，60余家企业与机构代表围绕15个“老建筑”项目，累计提报了300余个投资意向，充分展示了市场对老建筑价值的认可。4月初，第二批历史文化建筑的活化利用接推介举办，此次推出的14处、15栋历史文化建筑，包括全国重点文物保护单位1栋，市级文物保护单位1栋，未定级不可移动文物7栋，历史建筑5栋，以及1栋历史建筑后备资源，为投资者提供了更多元化的选择。
市自然资源和规划局工作人员透露，第一批推介项目主要聚焦产权清晰、具备市场化条件的市属产权项目，在充分考虑“老建筑”修缮的紧迫性基础上，优先将这类易于开发的资源推向市场。而第二批推介中，纳入了一些产权归属中省直的“老建筑”，进一步拓宽了“老建筑”活化利用的范畴。目前，第三批“老建筑”推介工作也在筹备中，此次将着重挖掘此前尚未成功活化利用、市场意向不明确的建筑，通过深度剖析其核心价值，提炼特色亮点后再进行精准推介。同时，香坊区、平房区的“老建筑”及“老厂房”也将被纳入推介范围。
“老建筑”能否成功实现活化利用，市场需求是决定性因素，而地段无疑是重要的参考指标之一。近年来，哈尔滨文旅市场持续火爆，中央大街、中华巴洛克、南岗博物馆片区的文化底蕴，吸引着无数游客。此前推介的“老建筑”中不乏位于这些热门区域的项目，例如原红霞幼儿园建筑项目，凭借毗邻红专街早市的地理优势，极具开发潜力。
未来哈市将持续深耕城市特色资源，不断挖掘特色地段、片区、开敞空间、景观节点和历史文化建筑，在实现“老建筑”修缮的同时，连点成线、集线成面，促进一区一街路、一区一片区协同发展，挖掘城市内涵底蕴，推动哈尔滨文旅从“一季红”迈向“四季红”，让历史与现代在冰城更好实现完美交融。
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