一文看懂住房租赁证券化首份文件：房地产开发模式将真正改变
住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅仅半年时间，首份具体操作性文件正式落地。
4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展。随着文件下发，被认为达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。
此前2017年7月18日，住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)，提出要多措并举，加快发展住房租赁市场。当时的通知明确要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。
而此次下发的文件明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排，并直接指出将在审核领域设立“绿色通道”。
分析人士指出，这一文件释放了一个明确的信号，即政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，这意味着这类公司将越来越受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。
为了更清晰理解，澎湃新闻为此采访了多名专业人士，对这一重磅文件进行了详细解读。
培育专业化、机构化住房租赁企业
文件明确了明确住房租赁基本条件，包括三个部分：
1，物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;
2，物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流;
3，发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
文件明确鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。
渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理、资本市场部总经理李耀光指出：文件进一步表明政府层面对长租公寓资产证券化的鼓励态度，同时也设定许多规矩，使得日后的产品更加符合资产证券化和REITS的逻辑，这更有利于长租公寓资产证券化更健康的发展。
魔方生活服务集团副总裁金喆表示：这一规则明确对于物业性质，企业经营能力，运营商的资质等提出了明确的要求，这意味着合法经营，运营效率高的企业越会受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。
中国城市发展研究院投资部主任刘澄则认为，该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式。对于运营能力较强的房企来说，是新增的融资渠道。
两类优先支持地区
文件明确了优先和重点支持领域，即：优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。
刘澄表示，该政策对于雄安新区和大中城市的影响不同在于，雄安新区还处于建设工作前期，而大中城市已经形成符合条件的存量资产。而且，该政策对于房价影响不大，因为符合产权清晰、稳定经营的资产占整体市场比例较低。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，文件明确资产证券化会优先支持的这些区域也是当下和未来租赁需求的集中地，资产证券化落地可以更好保障这些租赁需求重点区域。
两个绿色通道
文件完善了住房租赁资产证券化的工作程序。并给予两个绿色通道支持。
包括：各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。以及各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
金喆表示，在新的通知指导下，相信公司未来所推行的新一期资产证券化产品发行会更加顺利，相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。
收益法是最主要评估方法
文件在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。
文件特别对估值进行要求：合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。
上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩表示，估值条款将专业机构的专业性和重要性凸显出来，新规中不仅仅是对评估方法的规定，还规定什么样的产品什么阶段做什么样的评估，旨在希望专业机构的介入能够防范风险，增强把关。
此前长租公寓的资产证券化产品发行过程中，评估机构的工作偏少，其实产品发行中的尽职调查，底层资产的资金测算，市场分析，以及项目上市交易以后的评估，都应该有评估公司的深度参与。
戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰指出，在租赁住房资产证券化的物业估值中，由于考虑到物业运营模式是以长期自持经营为主，因此会格外关注物业运营状况以及收益水平，现金流是我们评判一个物业资产好坏的重要因素，因此收益法应作为最主要评估方法，通过判断物业当前的收益以及未来可实现的潜在收益水平从而得出合理的市场价值。这对于租赁住房资产证券化市场的健康发展、保障投资人合法权益以及防控房地产市场风险进入资本市场有着重要的意义。
REITs“最后一公里”
文件还明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。
仲量联行华东区研究部总监姚耀表示，在过去12个月里，有大量出台一些类REITs的产品，比如ABS，而且还有一些银行和企业的合作为长租公寓提供保障。事实上，正式的REITs在中国大陆还没有，但从新的政策可以看到，政府在金融方面是往前迈进了一大步。可以看到顶层设计对长租领域的支持，这对市场长期有效发展非常有作用。从此次的政策来看，在金融方面是有很明显的往前走的一步。姚耀提到，从国外发达国家来说，长租公寓其实是一个主流的成熟的资产类型。而海外的REITs会受到投资者追捧的原因是，REITs最大的特点是抗经济周期能力比较强，经济好的时候需求比较大，经济不好的时候也较为稳定。长租公寓是比较稳定的一个产品，投资者是希望有一个稳定的回报。REITs除了政策上的帮助，在市场上也是一个比较有吸引力的产品。
胡峰表示，“以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。
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