我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

　　提问：星叔好，本人80后、安徽农民！来上海做的小生意！一直都在做生意！木有想买房子！以前就想着多开几家店！最近几年生意不好！难做！手里有点余钱！去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方！300平方有开发商送的一些面积！房产证上是160平方！在无锡滨湖区买了一套4室住宅！在上海目前还有一个房票！目前交6年社保！真心很后悔老早没有买房！请问，我后面该怎么操作！谢谢！

　　回答：既然手里有些余钱，从资产配置角度来看，我建议你在上海购入一套住宅。

　　关于你的门面房，不知道你的租金收益率，如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话，我建议你可以考虑出售，加到住宅投资中去。

　　未来长远看，随着电商的蓬勃发展，线下零售会受到很大冲击，会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税，这个会吞噬大部分利润。

　　当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域，但是浦东普遍贵于浦西，投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。

　　如果资金充裕的话，尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷，1200万以上标的买家人数较少，比较容易出笋，你重点关注这方面。

　　投资效率最高的是近郊次新，单价上最好控制在4万，有轨道交通支撑的盘，距离不宜太远，在25km内，选筹以二手为主。这几个条件一加上，其实可选范围就小了许多，应该目标就很明确了。

　　上海买房建议，详见知识星球内部分享。

　　提问: 星叔您好，刚加入。家住江山，自住房一套，贷款已还清，现手头有现金不多50一60w，想买一套房子做投资，老家房子这几年涨的很多，现在房价也高，现在有新盘江山赋，1.5W左右/平，要开盘的大润发价格应该要高的很多，再就是二手房，1.5w一2.1W，外地又限购，杭州南站和未来科技城的复式单式公寓，临安南北樾府复式单式住宅，还有杭州一些其他地方的住宅公寓，都说有地铁什么的，真的不知道投资哪里好，什么时候投？老家，杭州，还是其他城市？攒点钱不容易，真的怕投资错，希望您能详细说一下，万分感谢！

　　回答：你好，买房投资首先说一下，有哪些坑不能投：

　　1.老家不要买。

　　江山市，浙江省衢州市代管的县级市，城市能级非常低，除了刚需自住，投资不建议买，新房有价，二手无市。

　　大部分小城市的住宅投资都有风险，主要体现在以下几方面:

　　一是去库存刺激已经转为调控加压;

　　二是棚改政策转向，棚改规模大幅度缩减;

　　三是一二线城市严厉调控下房价滞涨或调整，比价效应消失;

　　四是人口增长将明显放缓，中长期看年轻人口和精英家庭人口往一二线城市聚集。

　　现在楼市开始进入分化时期，未来真正有房地产市场的只有大城市。

　　2.公寓不要买。

　　公寓属于劣质投资标的，相比住宅，公寓的缺点在于：二次交易税费高，几乎很难转手；不能落户，不能划片上学；后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。

　　因此，公寓流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现。

　　所以总结归纳一点：投资只能买大城市的纯住宅。大城市的房子才是硬通货，是这个世界最终的财富载体。价格波动小，升值快。

　　根据你的情况来看，因为你的预算比较有限，杭州目前的房价很高，加上没有房票，所以我推荐你考虑2个位置，一是杭州临安，不限购。二是全国范围来看，买重庆，属于二线城市唯一不限购的。

　　如果觉得重庆太远，就近原则，那就买杭州临安，重点选择临安的青山湖科技城吧。

　　提问: 星叔好，一直关注您！现请教下我名下在盐城有两套住宅+公寓（绿地，准备开公司用），另父母名字无锡惠山一套住宅。现在子弹只有30，下一步该如何再优化？有以下方案：

　　1.最近盐城房产火热，能否买入短期卖出？

　　2.到南京用男方父母买一套，若可以麻烦推荐下哪些地方适合？

　　3.留一套自住，其他卖出到上海买房

　　盼回复为感！

　　回答：1、现在盐城楼市里面进攻的目标只有学区房和次新房，所以盐城房价真正上涨了以后还能卖出去的就只有这两种房型，像是盐城的普通二手房和老破小虽然挂牌价也在上涨，但是成交价却没有上涨，有的反而还下跌了。

　　像是在盐城这种本来城市基本面就不太好的地方投资房产，风险要比一般热点城市还要大，如果现在炒作盐城学区房和次新房的人突然卖房套现离场，那么盐城这两种类型的房产也会被瞬间退温，最后一批买入的人肯定要损失一大坨。

　　所以我是不建议你短期投资盐城，不可能暴击。

　　2、投资的话建议优先方案三，其次方案二，重点要看你的预算和房票情况。

　　长三角看大的还是上海，其次杭州 南京。但上海房票不好弄。

　　趁现在盐城楼市还热，尽早卖出留一套自住即可。子弹30太少，需要出手其他房子扩大资金流，然后集合力打一处。如果没有上海房票，就买南京，具体投资价值高的板块，详见知识星球内部。

　　提问:星叔现在什么生意都不太好做，现在和别人合伙开了中介公司，之前做中介也累积了不少客户，慢慢做应该可以吧。别的生意投资都好大，风险也大。希望星叔能给下建议。

　　回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。

　　人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。

　　为什么?

　　因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。

　　除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。

　　除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。

　　你已经从中介变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。厚积薄发，加油!

　　提问：星叔，在专业的房产投资圈里边，是如何划分一线，二线，三线城市的？

　　回答：一线就是四个。

　　二线是有三种：省会。计划单列市。经济特别强劲的城市，比如无锡，苏州，珠海。

　　三线就是普通的地级市了。

　　一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。

　　二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。

　　三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。

　　以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

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