我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的楼盘!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问
提问:曾叔,房产里有人提到的“白银十年,黄金十年”是什么意思?它指的是什么?
回答:其实就是按照城镇化率来看的。房子终究是用来住的,房价的接盘客是新移民刚需。中国的城镇化率大概还有10年达到70%,在此之前,还会有几亿人迁去大城市。
房价长期来看,相当于M2-CPI ,但是房价受供需关系、城市基本面、限购政策影响而有短期波动。每三年一个小周期,每五年一个大周期。
上海房价在人民币计价下没有顶部。这一轮房价最快一年内,内环内次新房普遍达到20万每平,参考深圳来看,上海房价严重低估。
房价有城市轮动的,每一轮大涨都是先深圳,再上海,后北京,房价还有比价效应。深圳南山遍地都是15万+,深圳湾普遍20万+
上海中环前滩已经出现20万挂牌价了。上海缺好房子,所以只有优质次新能涨到20万。
目前也就是当下,整个内环电梯板式5年内房龄无硬伤新房,基本都没有诚意在卖,房东捂盘惜售心态严重。
最近有可能会出政策(限售限离婚),不出政策的话,春节后直接上涨。
第一波学区房,第2波是中高价的次新房。其实很多高价房还没涨过,比如说翠湖。
而这一波翠湖上20是轻轻松松的。
提问:曾叔你好,有以下问题想请教:
虹桥主城区板块,华漕和徐泾新房是否值得一看?目前有限价,从成长性来讲,华漕国际社区和工业开发定位和徐泾会展区和核能总部定位,哪个动力更强?更适宜投资?从户型角度来看,投资前景和流动性上来看,更适宜投资主力户型小面积三房,还是稀缺中面积段三房到四房。
核心区的房子品质一般,且单价上升,片区趋于饱和,考虑到主城区和核心区都有大量租赁房屋放出,核心区投资是否潜力有限但保值?从片区土地规划来看,规划住宅多的区域适宜投资,还是少的?譬如,规划多或许可以一手引领二手,规划少,或许稀缺。该如何拿捏?谢谢
回答:如果有明显限价的新房都是可以考虑的。但现在房企和政府在不断抗争,曾叔自己也说不清,未来新房限价是否打开。西虹桥和虹桥核心商务区各有所长,一个代表未来的潜力,一个代表目前成熟的区域总部经济,房价已经差不太多,投资上更应该注重房源驱动,区位上差异并不大。不用过于担心租赁房,土地规划方面关注曾叔后续我这边也会跟进。
提问:请问,想在上海投资一套三房的房产,同等条件下,洋房和高层住宅,哪个更具投资价值,或者说以后更容易出手?
回答:看洋房的溢价。如果溢价不高的话可以考虑洋房,但我们一般情况下会选住宅。因为更低的单价更有机会获得大涨幅。
提问:想咨询一下入学条件中的产权共同共有是什么意思?坐标浦东,今年小升初,我叔叔有一套学区房,对口的是建平实验地杰校区,上面是他们一家3口的名字, 如果把我的名字写上去,还能算共同共有吗?我可以做这套房子的户主,小朋友的户口也可以迁进去.这样的话符合入学条件吗?谢谢
回答:“共同共有”就是不约定份额,如果户主是你,产证上也有你的名字且共同共有,应该算人户一致的。建议可以打电话给学校的招生老师再确认一下你这种情况算不算。
提问:曾叔你好!最近在看浦东高行森兰板块和御桥板块的房子。您觉得哪个板块更有升值空间?
回答:都不是顶级板块,森兰之前看好是因为有森兰名轩这种显着倒挂盘,市场价的星河湾兴就一般了。御桥也是,之前开的几个新房感觉一般。差不太多,都是适合自住,兼顾保值的板块,谈不上暴击
提问:曾叔你好,由于外地有贷款,所以在上海是首房非首贷,首付预算只有100万,由于买不了学区房,所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳,还有南码头临沂附近的房子,这三个地方能不能给些建议,非常感谢!
回答:这个预算只能买老房子了,这些房子未来置换卖出有困难,投资增值空间不大,自住尚可。如果一定要买的话,就买世博吧,那边配套还可以。曾叔更建议你投住分离,选择有潜力板块的次新房,然后租住在附近。
提问:曾叔你好,预算500万-600万左右,考虑自住也想兼顾保值升值,目前在看畲山地铁站附近的新房。请问您觉得这个板块还有潜力吗?这里周围和泗泾地铁站的竞品太多,将来如果再置换,是否方便出手?
回答:畲山比较适合低密度自住,你这个预算可以够一够叠墅的产品了,只能说买在这里的空间感是不错的,但是未来要保值增值,由于九亭、泗泾有大量的竞品在,流动性和涨幅都会有一点影响。建议你再比较比较其他新房。