■本报记者 王 峥
无论是去年的十九大，还是今年“两会”的《政府工作报告》，都在清晰的传递政府意图建立多层次的住房供给体系和保障体系的决心。各地方政府近年来也积极响应号召，不断调整土地竞拍、住房保障、房屋租赁等相关政策，增加自持房屋类型入市、完善租赁保障体系，这一系列深度的政策变更正引导我国房地产市场发生重大变革。
同时，供给侧改革的力量也推动着我国住房供给体系进入深水区，传统地产商“开发+销售”的模式正在政策引导和市场力量的双重作用下快速向“商品房+租赁房+保障房”等多层次供应体系转变。过去，由政府主导的住房供给体系是基石，但在需求日益增加的今天，不仅要增加数量，还要兼顾社区成熟度、交通便利程度等因素，尽可能提供更完善的服务。所以，发动市场力量、发展租赁市场、鼓励开发商自持、鼓励市场化供给，能够成为供给侧改革的有效补充。
长租市场亟待金融助力
在这一背景下，房地产开发企业也正在重新定位市场角色，积极通过资本市场布局，快速参与到多元住房供给体系中去。尤其是在长租公寓这片万亿级蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。
不过，即便是这些行业巨头，面对长租市场投入大、周期长、利润薄的特点，也在尽可能的想办法获取融资上的支持。
而不久前，保利、碧桂园、旭辉等多家房企先后发行了多笔租赁住房REITs，其中碧桂园的租赁住房REITs总规模高达100亿元。“我们已经获得了银行和证券市场的数千亿元资金支持，包括今年2月份获批发行总额度100亿元、国内最大的长租公寓储架发行类REITs产品，这将有助于碧桂园快速实现盈利模式。目前我们计划3年发展100万套长租公寓，未来则会打造长租城市，每个项目规模都在2万间以上。”碧桂园方面称。
但相比于租赁证券化产品的快速发展，由于此前监管部门对于房地产融资政策的不断收紧，A股房企在租赁住房领域的直接融资仍是空白，100多家沪深上市房企当下只能“绕道”获取租赁住房的融资支持，在一定程度上延缓了他们推进租赁住房发展的速度。
“如果沪深上市房企能够从A股市场获取直接融资，一方面可以有效降低企业的融资成本，另一方面也是顺应分类调控的基调。”某长租公寓企业负责人称，“自持租赁市场的发展一方面确实会加速行业变革，另一方面也考验着房企的综合实力。而获取自持物业显然需要具备足够的资本实力和市场支持”。
实际上，在“多主体供给、多渠道保障、租购并举”指引下，资本市场正逐步加强对自持、租赁等方面的保障力度，这从上述租赁证券化产品的快速发展也可以看出。而有消息人士称，近期证监会、交易所也都在加强研究相关政策。“目前拓宽租赁地产的融资通道是相关部门的工作重点，A股市场作为上市房企重要的直接融资渠道，未来有望得到充分利用”。
A股现首单自持租赁融资
值得注意的是，当下已经有A股房企开始尝试在沪深市场上进行自持住房项目的融资。
3月16日，宋都股份发布公告称，拟非公开发行不超过2.68亿股，募集资金总额不超过10亿元，用于杭州大江东相贤府和杭州富阳麓宸府项目的自持部分。项目建成后，合计增加自持住宅面积约4.4万平方米，将迅速选择合适方式投入到杭州的住房供应市场。
而据《证券日报》记者了解，浙江省、杭州市正成为政府和市场共同参与构建多层次住房供给体系的先行先试区。根据统计，杭州2016年人才净流入8.90%高居榜首，远高于排在第二位的长沙的4.28%。人才的净流入带来巨大房屋居住需求，使得近年来杭州销售市场火爆的同时，租赁房市场规模也以每年10%左右的速度增长。截至2017年5月，杭州全市登记出租房屋72.7万户，承租人员约428万。
“浙江是民营资本最发达和活跃的地区，宋都作为浙江本土上市房企，本次定增用于加码自持房屋建设，不断探索和参与多元住房供给体系的体现，有望获得资本市场的正向支持。也有助于宋都股份加速房地产业务多元布局，在这一领域更为快速的成长。”有行业分析人士称，“相信在浙江企业先行先试后，会有很多市场力量参与到这股大潮中”。
此外，公告显示，宋都股份两个自持项目的内部收益率仅为1.54%和1.65%，远低于一般商品房10%以上的净利润率。“在这种情况下，确实也需要借助资本市场的力量大力发展自持，应该说资本仍是住房供给体系改革的第一源动力。毕竟，开发商自持是70年乃至更长时间的长期事业，及时有效的金融支持才能让这个行业更好的发展下去。”上述分析人士称。
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