一、房地产行业分析
从经济增长的角度看。房地产业是国民经济的重要组成部分，是经济的重要支柱产业之一，是拉动国民经济增长的重要因素。数据显示，在我国，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有50多个。
2018年，政府工作报告将国内生产总值增速目标定为6.5%，稳增长的压力将有所减弱。但即便如此，也不允许房地产开发投资增速过度下滑。房地产开发投资有一定的惯性，对地方政府土地财政和上下游行业有着较大影响。
在国际外部环境更趋复杂多变的当下，贸易摩擦增加、出口不畅，房地产业作为稳增长中举足轻重的一环，同时，也是衔接经济增长三驾马车中的投资和内需两大动力的大类产业，房地产业在当下作用更加突显。
从近期数据看，房地产市场回暖迹象明显。
中国指数研究院最新数据显示，5月份全国300个城市共推出土地面积10431万平方米，环比增加11%，同比增加30%，土地出让金总额3141亿元，环比增加14%，同比增加54%。此外，2-4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比持续上涨。房地产开发投资增速亦同时上涨，1～4月份全国房地产开发投资同比增长10.3%，较2017年上涨3.3个百分点。
5月份以来部分地区房价重回上涨通道，近期“抢房”充斥各大媒体版面、刷爆朋友圈。
统计数据显示，国内大中城市可售面积已处于低位，一线城市库存已处于近4年低位，见下方截图：
数据显示，每一轮房地产市场去库存完成后，改善性需求叠加刚性需求都将推动房价开启新一轮上涨，资金会加大在房地产及房地产上市公司的大类资产配置。
从二级市场地产板块估值看。今年以来A股的整体估值在逐渐下移，部分指标开始接近，甚至是低于2014年初的水平，机构投资者普遍认为目前A股出现结构性低估，蓝筹更是大多被低估，从估值洼地的来看，房地产行业兼具低PE和PB以及高ROE的组合，决定了其巨大的投资价值。
今年以来，外资加大了对A股蓝筹板块的配置，仅3-5月外资通过沪港通流入A股资金近就达到750亿元，其中，外资重点配置银行、保险、地产等低估值板块。
中泰证券近期发布的房地产行业研究报告也表明，用绝对估值法计算目前A股地产板块的拟合PE(剔除高偏离数据)已处于2010年以来最低位置，安全边际非常明显。
而在众多的房地产上市公司中，华联控股犹如大海里被采珠人所遗漏的珍珠。
二、成本优势叠加业绩爆发期
华联控股为华联集团下属控股子公司，最近两年的业绩爆发得益于开发的项目陆续推向市场以及房地产市场价格的上涨。随着深圳旧城改造的推进，上市公司在深圳南山、宝安两区拥有的占地面积超过20.25万平米的工业厂区，并陆续被深圳市政府确立为旧改项目，上市公司由此获得巨大的土地增值收益。
较低的土地成本加上独特的业务模式有助于公司继续保持较高的毛利率水平。
华联控股目前正在开发的存量土地资源获取时间很早，城市更新项目用地又是原有的工业土地，与其他房地产开发项目相比土地成本，这也是华联控股房地产项目高毛利的主要原因。
2016年开始销售的“华联城市全景”项目毛利率高达74%。
来源：华联控股2016年财报
正在建设中的华联南山B区城市更新项目和正在专项申报审批中的华联南山A区城市更新项目均是在原有工业土地的基础上进行更新。两个地块的计容积率建筑面积有望达到50万平米规模。
华联控股的房地产开发项目主要在深圳和杭州，深圳是一线城市，杭州作为排名第二的新一线城市，两个城市的房地产价格都比较坚挺——房地产价格高，但是购买力旺盛。2017年下半年在推的位于杭州钱江新城的钱塘公馆均价8.15万元(高于同一地段楼盘)，取得5.3亿元的不俗销售业绩就是证明。
2018年下半年到2020年是华联控股所开发的地产项目加速推向市场的密集期，也是上市公司业绩大爆发时期，相关地产项目见下方表格：
来源：根据上市公司公告整理，项目进度主要参考2016、2017年报及2017年机构调研情况
华联南山B区、A区项目是在华联控股原有的工业园区基础上进行重置，相对其他城市更新项目而言有着非常大的优势，其一，拆迁成本非常低，既不需要支付高额的拆迁补偿，也不存在钉子户影响拆迁进度的情况;其二，该两个项目的土地使用权是华联控股早期获得，成本非常低;其三，该两个项目是深圳市政府及南山区政府重点推进的城市更新项目，在城市配套设施上将获得诸多便利，进而进一步提升这两个项目的价值。
三、经营情况分析
根据上表，对上市公司的营业收入及净利润再简单估算。
(一)酒店及物业租赁服务
随着公司地产业务规模日益扩大，商业、写字楼、酒店等不同类型自持物业的体量正在不断增多，高端、优质物业规模不断壮大，物业经营业务已发展成为公司的一个重要产业，较好地贯彻公司房地产开发运营与售后物业服务管理相结合的发展战略，实现房地产主业与物业经营之间的良性互动发展。2017年，沪深杭三地物业租金及管理费收入3.61亿元(含酒店收入)，同比增长61.16%,业绩创新高，保持逐年稳定增长的良好发展势头。
1. 万豪酒店。值得注意的是，物业租金大幅增长重要来源是位于杭州钱江新城的万豪酒店，该酒店于2016年8月开业，经过两年的爬坡期，目前入住率维持在80%以上，2017年累计营业收入1.2亿元，做了万豪酒店的入住率与营业收入的关联情况，见下表：
来源：根据公开市场信息整理
作为新一线城市杭州的新城市中心，万豪酒店的入住率较为稳定，是上市公司较为稳定的现金流来源之一。万豪酒店属于高端酒店，其毛利率水平高于上市公司其他物业租赁，2017年半年报公布的是66.92%。
2. 房产出租。上市公司出租房产分别在深圳、上海、杭州等地，房产数量合计22.3115万平方米(含合并范围的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3515个。
来源：华联控股2017年报单位：万平方米
2017年报显示，UDC·时代大厦出租面积3.6万平方米，出租率81.21%，同比增长24.46%,全年实现租金收入5500万元，租金收缴率98%。平均租金水平5.21元/天/平方米，租金水平在钱江新城区域写字楼中位列前茅。
时代大厦每年应该能为上市公司贡献5500万元以上的营业收入，对应写字楼80%的毛利率水平，每年的毛利应该在4500万元左右。
另外，上市公司还有3515个收费停车位，按500元/个/月计算，每年的毛利应该在1800-2100万元区间。
(二)房地产销售
1. “城市全景项目”：预计上市公司2018年推进该项目A、B、G栋的销售工作，新增销售金额20亿元。
2. “钱塘公馆”项目：预计2018年实现新增销售率30%，即新增销售金额8亿元。
3. “全景天地”项目：万豪酒店预计2018年营业收入不低于1.2亿元。
4. “时代大厦”项目：作为杭州钱江新城CBD的甲级写字楼，拥有较高的档次与口碑，2018年的出租率有望超过90%，租金收入将突破6000万元。
5. 千岛湖“半岛小镇”项目：2019-2021年三年将有望给上市公司带来累计10-13个亿的营业收入。
6. 在建设中的华联南山B区项目，作为上市公司未来2年内重点工程项目，将会集中资源推进销售，按照此前公布项目进度，2018年9月主体工程结构性封顶，10月营销中心开放并取得预售证，2019年将全面开售，未来3-5年将给上市公司累计带来70-80亿元的销售收入，毛利率至少在50%以上(非常低的土地成本);
7. 华联南山A区”项目，2018年1季度已完成申报，待深圳市政府及相关部门批复，2018年4季度有望落地，并实施主体确认等，2019年进入全面建设期。
南山A区，以产业园区物业出租为主，按同区位的智慧产业园120元/平米/月的租金，按4.0容积率计算，A区占地面积7.77万平方米，即建筑面积约30万平米计算，每年租金收入应该在4.32亿元以上，该租金收入的毛利率预计将超过80%，2020-2022年平均净利润在3.2-3.6亿元。
根据上市公司在2017年报的规划，2018年的营业收入应该在30亿元左右，截止4月底杭州钱塘公馆和深圳城市全景销售额是20亿元左右，已完成全年目标的2/3，全年业绩无忧，互动易截图如下：
来源：互动易http://irm.cninfo.com.cn/ircs/interaction/lastRepliesforSzseSsgs.do?condition.type=1&condition.stockcode=000036&condition.stocktype=S
2018年5月30日举行的2017年度股东大会上管理层目前表示，今年净利润不低于12亿元。
预计，2019年的净利润应该在12-14亿元，2020年净利润应该在18-25亿元，以目前行业16.89倍的市盈率计算，在不考虑自持物业升值的情况下，那么，保守计算2018-2020年对应的估值应该是180-200亿、200-250亿、300-400亿。
根据上市公司所披露的信息，大致估算截至2018年一季度末总可售货值已经超过80亿元，2019-2021年将陆续释放业绩，结转高峰应该在2020年。
四、财务指标分析
(一)销售毛利率
房地产企业因成本和销售策略不同，毛利率也不同，房地产项目中土地转让价格是房地产开发成本最重要的一块，如果土地成本较低，那么，在同一价位上，房地产企业的毛利率水平相对较高。
正如前文所言，华联控股在深圳的地产项目均是在原有的工业用地基础上进行城市更新、旧城改造，由于土地使用权均是早期获得，成本较低，使得华联控股所开发的地产项目土地成本较低，体现在销售毛利率上就是明显高于同行业其他房企，这也意味着同样的销售价格，华联控股的毛利率水平更高，若受宏观政策影响，华联控股也能通过适当的价格调整来推盘，仍然能够维持较高的毛利率水平。
2015以来，华联控股陆续推出所开发的地产项目，毛利率水平基本维持在65%以上，大幅高于同行业其他房企，见下表、图：
数据来源：Choice
从上图还可看出，与华联控股同处于华南地区的格力地产、粤泰股份等毛利率水平均在40%以上，而在深圳前海有着大量土地储备的招商蛇口毛利率水平维持在34%-38%区间。
华联控股正在建设和推进中的华联南山B区、A区城市更新项目的土地使用权均归华联控股所有，可以预见，这两个项目仍能维持较高的毛利率水平。
(二)净负债率分析
净负债率是国际投资机构对房地产企业考察的核心指标，这一指标可以和银行的核心资本充足率相提并论，也是更真实地反应房地产企业经营风险的重要指标。
在去杠杆、资管新规的当下，房地产企业融资难度增加、融资成本陡增，依靠高杠杆的经营风险突显，因此，在考察房地产企业时，要更关注它的净负债率，即有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例。
因此，需要先关注下华联控股的货币资金，见下表：
数据来源：Choice
2016年以来，华联控股账上长期趴着大量的货币现金，正是公司稳健经营的有力体现。相对其他房地产企业而言，华联控股显得“更有钱”，见下表、图：
数据来源：Choice
从上表、图，可以清晰看出货币资金最多的是格力地产，华联控股居中。
进一步来分析他们的净负债率。
目前，包括银行、信托等金融机构向房地产企业融出资金时，会优先考察企业的净负债率。净负债率越低反映的是企业的债务风险越小，净负债率越高则说明债务风险较高。若净负债率为负，说明企业的货币现金已经完全可以覆盖有息负债，显示企业充裕的现金流。
数据来源：Choice
说明：所选取的上市公司为与华联控股开发项目所在地一致的华南和江浙地区，且企业经营情况较好。
从上表、图，随着多个地产项目相继入市，2015年以来华联控股的净负债率明显低于同行业的其他房企，2016年末净负债率一度为负值，显示出华联控股充裕的现金流。
2018年一季报显示，华联控股净负债率为-24%，短期有息负债为0，在手货币资金17.2亿元，杠杆率和偿债压力均处于历史低位。说明华联控股基本不存在债务风险，资金面情况非常好!
(三)净资产收益率分析
净资产收益率ROE，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高，是房地产企业运营能力的核心指标。
数据来源：Choice
从上图可以看出，华联控股在2016年、2017年ROE明显高于同行，2016年有出售股权收益的因素，2017年则主要是开发的地产项目结转所带来的净利润。随着后续几年的地产项目陆续结转，华联控股的ROE有望维持在较高水平。
结合前一部分内容还可以看出，目前华联控股的杠杆比例非常低，未来可通过适当提高杠杆比例以维持较高的ROE。
综上财务分析，华联控股的财务数据非常好，但整体看还是偏向保守了，若适当提高杠杆率，加大土地储备、加快推进在手项目销售，华联控股的财务数据将更加靓丽。
五、投资回报
4月13日晚间公告，控股股东华联集团提议公司2017年度利润分配预案为：每10股派息5元(含税)，按公司当日收盘价8.33元估算，股息率约6%。如此高的股息率秒杀A股众多白马股。
随着后续多个地产项目的推出以及控股股东旗下资产的注入，华联控股将迎来新一轮的业绩大爆发。
六、项目价值分析
上市公司开发的房地产项目主要在深圳和杭州两地。
(一)深圳
随着粤港澳大湾区上升到国家战略，粤港澳大湾区有望继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区后世界第四大湾区。按目前趋势发展，6-8年大概率超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区，深圳作为大湾区桥头堡的战略地位日益凸显，凭借着金融中心和创新中心的双优势，不断夯实大湾区的龙头地位。
随着粤港澳大湾区城市群发展规划和政策逐步落地，湾区在国家经济中的地位将持续上升，该区域的土地迎来政策红利和人口汇聚双叠加收获期，价值将得到重估。
结合深圳的城市发展规划看，由东向西发展，南山、宝安等区将是深圳融入粤港澳大湾区最具发展潜力的地区。
然而，深圳的快速发展日益受制于紧缺的土地资源，建设用地面积在2015年已接近2020年目标上限9.76亿平。而居住用地方面，供地量更是出现大幅递减态势。根据深圳规土委数据，16-20年居住用地计划供应约800万方，仅为2011-2015年的61%，供地量显著减少。
根据2016年深圳统计局测算数据，深圳常住人口将由2015年的1306万人增至2020年1484万人，5年新增常住人口178万人，基于这个数据，同时扣除2016年常住人口净流入量52.97万人，预计2017-2020年新增常住人口约为125万人。
据此测算，2017-2020年居住用地供地计容建筑面积3654.4万方(其中商品住宅2751.9万方，保障房902.5万方)，年化供地建筑面积约913.6万方/年，2017-2020年期间，深圳住房年化供应缺口约433万方/年。
政策红利与人口汇聚(持续净流入)、再叠加土地供应缺口，必然推动深圳房地产价格的一路走高。
上图是华联控股在深圳的主要两大开发项目的位置示意图，华联城市全景项目位于深圳宝安中心区，也是粤港澳大湾区重点受益的区域，截止今年4月底该项目已经完成合约销售金额20亿元，提前8个月完成全年目标。
华联城市更新B区、A区位于南山中心区。正在建设中的B区项目总投资35亿元，根据年初的规划，华联南山B区项目在完成2018年9月主体工程结构性封顶，10月营销中心开放并取得预售证，随后开始推盘，2019年开始结转销售收入，会陆续释放利润。华联南山A区城市更新项目占地面积约是B区的2倍，总投资额或超过60亿元。该项目处于规划审批申报环节。
南山中心区的房价见下方示意图：
来源:搜房网 2018年3月30日数据
华联南山B区和A区城市更新项目是深圳市重点的城市更新项目，且两个项目均配套有地铁、教育、医疗以及南山最大公园等。上图两个标红位置为正在建设的地铁9号西延线地铁站(预计2019年底通车)，分别是前海路站和荔香站，也就是说，这两个项目均属于地铁沿线项目。目前南山区的住宅均价基本在6万以上，随之粤港澳大湾区规划的落地以及地铁线的开通，该区域房地产价格有望继续上涨。
(二)杭州
华联控股位于杭州的项目主要是在钱江新城和千岛湖。
钱江新城的项目包括钱塘公馆、全景公寓、万豪酒店、UDC·时代大厦等，其中，万豪酒店和UDC·时代大厦为自持物业。
目前主要在推钱塘公馆，2018年的销售目标是新增销售金额8亿。
钱江新城在杭州城市发展中有着重要的战略地位，是杭州实施“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”战略的“桥头堡”，是杭州城市发展从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的主标志，是“生活品质、品质生活”的示范区，因此，钱江新城CBD不仅将成为长三角南翼区域中心城市的中央商务区，也是杭州未来政治、经济、文化新中心。因此，钱江新城的房地产市场将存在较大的刚性需求，投资价值巨大，见下图:
杭州钱江新城的房地产均价略低于杭州市中心区的价格，但高于热门的西湖片区价格，上图的统计时间为2018年4月。
近期频繁保持深圳、杭州、上海、南京等地出现万人排队抢购一手新房的情况，不少楼盘出现日光盘，即当日开盘、当日售罄，反映这些大型城市房地产市场旺盛的购买力。
杭州千岛湖的半岛小镇项目，是上市公司依托千岛湖良好的旅游度假资源而打造的纯住宅项目。半岛小镇项目位于千岛湖旅游度假区进贤湾区块位千岛湖大桥北端，项目总投资10亿元。
千岛湖位于杭州淳安县境内，预计今年10月份开通的旅游专线高铁杭黄高铁线在淳安设有淳安站，见下图：
由于杭黄高铁开通在即，大大提升半岛小镇的交通便利，有着丰富旅游资源的淳安(千岛湖)进入杭州1小时生活圈，淳安(千岛湖)周边土地资源和房产升值明显，上市公司即将推盘的半岛小镇项目价值将进一步提升。
七、资产价值被严重低估
基于上市公司优秀的财务数据以及持有的优质资产等判断，华联控股目前被二级市场严重低估。
1. 神州长城股票被低估4亿。上市公司目前持有8793.59万股的神州长城股份，2018年一季报该部分股票仅以1.22亿元计入长期股权投资，实际情况是以5月25日神州长城收盘价5.85元计算，市值超过5.1亿元，该部分股票较账面价值被低估近4亿元。
2. 收费车位被低估10亿。2017年报披露，上市公司目前持有与住宅、写字楼等配套收费车位3515个(均在深圳、杭州)，这些车位的成本均已包含在相关物业建设中，按30万元/个重新评估，这些这位价值应该在10亿以上，对上市公司而言属于净资产增值。
3. 自持物业被严重低估。上市公司目前持有位于上海、深圳、杭州核心地段的出租物业22.31万平米，此前均是以建设成本入账，鉴于三地目前的房地产价格，上市公司所持物业存在巨大的价值重估空间。
2018年1季报显示，上市公司固定资产账面价值约9.22亿元，假设固定资产中有20%属于上市公司自用物业和设备，那么，相当于7.38亿元对应22.31万平米自持的在租物业，平均每平米仅3306元，与上海、深圳、杭州的房地产价格极度不符合。在租物业即便是按4万元/平米重估，那么，上市公司价值将新增至少82亿元。
4. 在建工程升值。
4.1. 杭州在建的半岛小镇项目，由于高铁站规划在附近，大大提升半岛小镇的交通便利，周边土地价值也跟着水涨船升，预计半岛小镇项目整体价值增加8-10亿;
4.2. 华联南山A、B区城市更新项目价值重估。
在建的华联南山B区城市更新项目位于建设中的深圳地铁9号线延长线前海路站边上，华联南山B区城市更新项目靠近荔香地铁站。9号西延长线规划开通时间是2020年，与两个项目建设完成推向市场时间相近，地铁线路的开通将进一步提升该片区的房地产价格。
保守预计，仅在建的华联南山B区城市更新项目的估值增加5-8亿。
上市公司目前在建工程的估值至少增加15亿元。
综上所述，净资产(归属于母公司所有者权益合计)45亿(2018年一季度)+82亿(自持物业价值重估)+10亿(车位价值重估)+15亿(在建工程)+4亿(神州长城股票价值重估)=156亿，对应目前的80亿的市值，市净率为0.51左右。
2018年1季度报数据，A股的上市房地产企业中市净率的中位数是1.75，算术平均是2.55，华联控股的市净率明显低于行业中位数和算术平均，对自持物业进行重估，安全边际非常明显。
八、部分房地产企业股价走势
长期看，真正被低估或优秀的公司终会被市场发现，而一旦被市场发现，往往演绎出一骑绝尘的长牛走势。
港股中国恒大(03333.HK)2016年12月至今股价走势图如下：
中国恒大股价从5元启动，最高到32.5元，区间涨幅超过5倍。
在2016年12月之前，中国恒大每天都在赚钱，企业的经营情况一直很好，但是股价在较长时间内并未真正反映上市公司真实的经营成果，而该公司的价值一旦被市场挖掘出来后，股价呈现长牛走势，11个月左右的时间，股价涨幅超过5倍。
港股融创中国(01918.HK)2016年12月至今股价走势图如下：
融创中国股价从6元启动，最高到43.5元，区间涨幅将近7倍。
融创的股价走势与恒大相似，股价从2015年5月份的阶段高点9.3跌下来，最低到达3.4附近，区间跌幅超过2/3，实际情况是融创从2015年开始发力，加大土地储备、加快了项目开发，推票力度更是空前，该公司的价值在2017年出开始被市场发现，随后股价开启了近7倍涨幅。
A股万块A(000002.SZ)2014年3月至今股价走势图如下：
万科A从11.5元启动(除权后)，最高到42.2元，区间涨幅超过3倍。
万科作为中国房地产企业的龙头，其股价一直长期处于低位，成交更是低迷。直到万科出现股权争夺后，才被市场所真正关注，随后资金不断配置万科股票，股价随后一骑绝尘，呈现长牛走势。
A股招商蛇口(001979)2016年5月至今的股价走势图如下：
招商蛇口从12.5元启动，最高到26.7元，区间涨幅页超过了1倍。
招商蛇口的股价走势是最能反映深圳的土地价值受益于粤港澳大湾区的政策红利。2015年12月重新上市的招商蛇口股价一路下跌，当时，二级市场不少投资者认为招商蛇口盘子太大不可能涨得起来。
出乎大部分投资者意料的是，招商蛇口的股价从2016年中开始触底反弹，随后更是开启了一路凌厉的上涨趋势。
从上述的过去两年港股和A股的地产板块企业的股价走势来看，只要企业的基本面没发生根本性变化时，并且该企业确实存在较大的价值重估空间，那么，相关上市公司股价终将被市场发现，并再次上演涨不停、不停涨的长牛走势。
再来看从2015年以来业绩持续大爆发的华联控股，股价却是另一番天地，见下方截图：
华联控股股价经历了过山车行情，大起大落。
综上分析知道，在基本面没发生大的变化、业绩持续爆发的情况下，华联控股的股价却得不到市场认可(至少短期看是如此)，似乎也说明华联控股或许还存在其他方面的问题。
九、管理层是上市公司负资产?
在资本市场中，由管理层勤勉尽责，不断夯实主业、锐意进取而带来的业绩与股价的持续上涨，这样的管理层对上市公司而言存在溢价，称之为管理层溢价。相反，如果管理层碌碌无为、得过且过，致使所拥有优质资源被浪费或者错过黄金发展阶段，那么，该管理层对上市公司而言就是负资产。
(一)错失黄金十年
土地储备是房地产企业的核心生产资料，其中的重要性不言自明。优秀的房地产企业在土地储备上会更加的积极主动，甚至是激进。
来看下华联控股与万科、恒大、融创等房地产企业的历年的土地储备情况。
来源：各大上市公司历年财务报告
从上表可以非常清晰地看出，2011年以来，万科、恒大、融创等房地产企业都在不断加大储备土地资源，即便是在2017年，这些企业的新增土地储备都是大幅增加。
然而，各大房企在大举进行土地储备的时候，华联控股却什么都没干!
对于房地产企业而言，这是管理层在战略决策上的重大失误!本应该用于储备土地的资金被管理层用于购买了理财产品，如下表：
来源:上市公司历年财报 数据为期末余额
华联控股从2011年开始账上长期趴着大量现金，但却选择拿去购买年化只有4%-6%的理财产品，而不是去储备土地资源。
结合上文中华联控股的净负债率也可以看出，即便是在2015年-2017年，账上长期趴着十几亿、二十几亿现金，华联控股仍然没有去拿地。
管理层的安于现状、得过且过的经营策略，直接导致华联控股错过了中国房地产市场的黄金十年，这也是华联控股一直很难获得资本市场关注和追逐的重要原因。管理层已经成为上市公司的负资产。
(二)管理层年龄偏大
华联控股能否凭借本轮的业绩爆发而快速崛起，关键得看能否有一个锐意进取、勇于创新的高管团队。从价值重估的内容看，华联控股手上有不少好牌，但是，显然管理层没有打好。
华联控股的管理层存在两大问题，其一，高管年龄普遍偏大，过了敢想敢干、敢拼敢闯的年龄;其二，多位高管长期在控股股东公司及关联公司兼任领导职务，对华联控股的经营发展关注度不够，对华联控股的未来发展情况更是没有清晰的规划和定位。
董事长董炳根、副董事长丁跃、胡永峰、总经理李云、董事张梅、倪苏俏以及监事黄小萍、魏丹等在内的上市公司半数以上核心高管同时在控股股东华联集团或关联公司兼职，见下表：
来源：华联控股2017年报
2017年报披露包括董事长董炳根、副董事长丁跃、胡永峰、总经理李云等在内的高管年龄普遍偏大，董事长已近70岁，其他高管普遍都在50岁以上，核心管理层平均年龄高达56岁。高管层年龄偏大，显然不利于上市公司及时调整战略和策略以应对市场变化。
同行业的来看，万科的高管平均年龄50.21岁，恒大的高管平均年龄49.68岁，融创的高管平均年龄48.33岁。
管理层年龄普遍偏大也会导致上市公司过于保守，进取不足，作为房地产企业，华联控股目前无新增土地储备，在手的项目一旦开发完成，那么，上市公司很可能面临无楼可卖的尴尬境地，而且管理层在经营战略布局上并没有进一步在房地产领域深耕或转型的认真考虑。
正如前文所述，上市公司拿着诸多好牌，却一直不能有效提振股价和市值，管理层有着不可推卸的责任。管理层年龄老化、安于现状，没有认真思考和规划上市公司的发展战略，导致上市公司现在更像是管理层的养老院。
(三)项目建设推进缓慢
华联控股的多个房地产项目普遍存在推进缓慢的情况。
预计今年10月份推盘的华联南山B区城市更新项目早在2012年就被纳入深圳市规划和国土资源委员会制定的《2012年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，但该项目直到2014年6月才启动该项目设计，2015年12月底才基本完成旧厂房主体的拆除工作，而2016年9月,才正式启动基坑支护与土石方工程。整个项目仅前期工作时间跨度就将近4年。
与“时代大厦”同一个地块的“UDC·全景天地”项目(现在的万豪酒店和全景公寓)在2010年12 月 26 日，2013年11月整个项目才完成的主体结构封顶，幕墙工程、设备安装前后花了将近4年时间，直到2017年3月完成国土复合验收。2017年6月才完成全景公寓(2号楼)大堂精装修工程。整个项目从开工到开门迎客(对外销售结转)前后跨越了7年时间。
杭州千岛湖半岛小镇项目，早在2010年报，上市公司就披露“计划于2011年上半年完成项目的规划、设计等工作，年内开工建设。”该项目直到2013年底才完成勘察设计、施工、咨询、设备材料的招投标等工作，2014年7月土建才开工。半岛小镇项目的一期A区9幢住宅直到2015年10月才全部实现结构封顶。2015年12月二期项目才完成土石方及边坡挡墙工程。2017年10月，该项目度假公寓10月底才通过竣工验收。预计2018年3季度才开始推售，今年年底会有部分结转。整个项目时间跨度8年时间。
项目推进缓慢直接也就导致项目结转周期大幅拉长、增加包括管理费在内的各项费用支出，进而影响上市公司盈利能力。
项目推进缓慢与管理层年龄偏大、进取不足、拖延怠工有着直接关系。
综上所述，华联控股的市值被严重低估，假设项目资产按当前市值处理，那么，上市公司将拥有接近170亿元的现金，而目前市值仅80亿元。管理层只是坐享其成公司资产的升值，而不是依靠其经营智慧创造价值。管理层普遍年龄偏大，上市公司俨然已经成为他们的“养老院”。对华联控股所有股东而言，最大体现股东权益的方式就是将公司资产按市价进行现金清算。
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