2021年第一季度，房企开始陆陆续续的发布2020年度业绩报告。
新城控股赶在了第一季度的最后几天，发布了靓丽的成绩单。
根据报告数据，新城控股2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5,337.53亿元，同比增长16.37%。
表面看，数据都在增长，不过，我们再看一下他们的销售数据，就能看出一些端倪了。
2020年，新城控股全年累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%，销售均价1.11万元/平方米。
对于已经狂飙突进四年的新城控股来说，销售业绩出现负增长犹如在高速行驶中踩下急刹车，但促使公司发展策略由“增量”转为“提质”的原因，也许早已埋下伏笔。
复盘来看，新城控股实现高增长最初来源于踩中市场节奏，逆周期获得大量低价土地。
数据显示，2015年至2018年，公司拿地强度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%，因为下沉三四线城市，从面积口径来看的话，同期，拿地强度分别上升至297.7%、218.9%、268.3%、215.9%。
商业方面，2020年12月30日，新城第100家吾悦广场正式开业，这个诞生于2012年的商业品牌，已经成为了新城与万达、龙湖、华润们等头部房企角逐的重要力量，商业板块上的表现让投资者们暂时忘却了行业排名上的不尽如意。
房地产行业整体下行趋势不可逆，以“吾悦广场”为主的商业板块迅速发展，成为新城控股的新希望。
截止2020年12月中旬，公司通过超短融、中票、公司债、ABN、ABS等多元化融资方式，累计融资89.57亿元；2020年上半年，公司综合融资成本为6.85%，较2019年略有回升。对于“住宅+商业”双轮均需要大量资金支持的新城控股来说，资金压力不容小觑。
除了资金压力，部分投资人对吾悦广场的实际价值也存在疑问。新城控股以售代租的重资产模式，最终沉淀的是商业物业而非现金，吾悦广场实现规模快速扩张，很大程度源于扎根三四线城市且体量偏小，这类非核心城市核心地段的商业物业的资产增值空间不大。叠加新城控股的融资成本没有优势，吾悦广场的回报率进一步降低，规模扩张的必要性存疑。
但是，我们要清楚的是，以吾悦广场为主的商业事业部仍然是未发育成熟的“小孩”，指望着这个年龄尚不足10岁的孩童养起一家市值800亿的地产企业并不现实，住宅开发仍是新城最重要的基本盘。
对于投资者而言，销售额下滑会切实影响到新城后两年的业绩走向，而行业地位下降造成的影响，也是客观的。
2020年初疫情来袭，新城把销售规模下降的主要原因都归结到这一场突如其来的灾难之中。然而，对比行业前20房企，其他大部分只是调低了增速，而不是像新城出现了倒退的状况。
从目前趋势看，新城控股2020全年数据，恐怕不是很乐观。
2020年前3季度，新城控股归属净利润47.4亿元，2019年同期为37.3亿元，同比增长26.91%——绝对数字也不错，但和营收的超高增长比起来，这一数字就不咋地了。
值得一提的是，2020年前3季度，新城控股净利率只有8.00%，2019年同期为14.14%。
和毛利率类似，新城控股的净利率2019年开始即呈下滑趋势，2018年高达22.55%，创下近年最高纪录。 接着2019全年，降至15.53%。
从目前披露的数据看，2020全年的净利润指标，不会太好。
值得关注的是，住房和城乡建设部、人民银行于2020年下半年召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
据业内人士透露，会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。
其中，三条红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。
从这点看，新城控股正好踩在第一道红线上。
另外，2021年开年，新城控股内部人事就开始变动。原董事长兼总裁王晓松，辞去总裁职务，但仍担任董事长。而此前分管新城控股住开事业部的联席总裁梁志诚，担任新城控股集团总裁。
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