2008年秋天，百忍老师第一次成为开发商队伍中的一员之时，参与的第一个项目就是即墨城西一个原本叫义乌城的综合性大盘。作为十几年前的亲身经历者，看惯秋月春风循环往复的同时，也观察了这个青岛商业典型案例的起起伏伏。十几年后再次复盘，真是太多的经验和教训来值得一说。
01、江北义乌的义乌城
这是躲藏在搬迁后的即墨服装市场背后的一块地，当时被村庄和工业园半包围，西边正对着马山，当时可没规划高铁站，唯一可以依托的就是这个即墨造富之地的服装批发市场了。
王老板拿地之后，请了南方的规划设计，真正按照浙江义乌小商品市场的下边商铺上边住宅的模式，以棋盘式布局了这3600套商住混合的房子。从定位看，真的想做一个北方的义乌市场。毕竟，即墨在长江以北，无论是产业还是商业，和义乌都很相似，也有江北义乌的称号，这是第一个契合点。
这个定位，其实当时很难，不太符合北方人的认知，毕竟冬天冷，而且全部底铺，外边的还好，算是门头房，里边的怎么也成了内街。
但是也有优点，就是它不会象大盒子那样一损俱损，全部完蛋，单个商铺可以生存，这是个很关键的产品形态，为日后的辉煌提供了第二个契合点。
但是，当时的销售遇到了很大困难。因为当时的住宅只卖2300元，旁边的马山新城卖2600，严重滞销，08年的楼市，那不是一般的难。
而一层商铺的定价大部分在3000多，街角铺甚至到了5000多。现在看来很便宜，当时已经很贵了。
一个最大的障碍是，有人在服装市场和义乌城之间，已经开发了一部分单层临街商铺，想蹭市场的热度，结果建起来了，没搞好，死盘了。
惨烈的现实案例在那里摆着，于是即墨人就害怕了，不敢买。即墨人不买，只能找别人了，先是出去淄博、潍坊、东营等地转了一圈，发现市场很难拓出来。
02、国际展贸城的异地热销
这个项目的营销操盘手常老总可算足智多谋，机变百出，除了有强大执行力的队伍之外，策划方面请来了专门研究商业地产的广州老段，作为操盘手。
老段来了之后，给项目改了名字，叫国际展贸城，发挥展览贸易的特性，重新加以包装，比如那几条内街叫米兰大街、巴黎大街等等。
然后营销主战场再次转移到青岛市区，在市南繁华地段的福州南路开了一个大型售楼处，也是发车点，作为这个项目的主要销售点。老段天天亲自上课，讲解义乌批发铺的历史和模式，还有台东上住下商的布局，然后上车上高速去服装市场参观，参观完再到义乌城看铺，成功率就很高了。
2008年，是中国房地产最凄风冷雨的一年，到了冬天，整个市场一片哀嚎。改了名的国际展贸城在寒冷的冬天逆势开盘，热销超过200套，那时真算个奇迹了，主要是青岛人买走了。
记得年底一次会上和坐在旁边的保利老邢说起这个数字，他一脸惊讶的样子至今印象深刻。
第二年，就没什么难题了，因为市场已经好转。最关键的是，即墨本地人一看市场火了，也来大量购买，几百套铺子很快被抢夺一空。
唯一的难题就是二楼单层的铺，因为没有一拖二设计，需要楼梯上去，所以大量滞销。当时本人作为策划经理，陪着老段同志做了大量调查，跑遍了即墨所有的市场，提出了一个风情街的定位，也是不了了之。
十二年前的那个牛年的春天，我们请来了央视的经济频道，把国际展贸城推上了央视报道，一时间震动了青岛楼市。
03、曼谷阳光的名字来历
那么曼谷阳光这个名字是怎么来的呢？其实这个名字单指底下两层商铺上边的多层住宅，而不是商业。只是后来成了小区的名字，名声打响。
这是来自深圳的广告商老李给起的名字，当时专门问了他，怎么起这么个名字？回到说，泰国不是热么，阳光再照射，就是热上加热、热热闹闹的意思。
后来剩下的地块，都改成了住宅，正好遭遇了2009年之后的大涨价，房价一路飙到了5000元。
而这些义乌城或者是国际展贸城的商铺，2009年下半年开始交付了。几百个铺子呀，空置的很多。老段卖完了商铺之后，并没有走，一边写着书，一边开始张罗招商工作。
其后的两年时间里，再做定位，也去了南方划拉客商，但是毕竟是散铺太多，无法统一，整体上不尽如人意。
老段后来就撤退回到南方了，这个商业也就进入了一个自我的修复期。
这些商铺的租金价格跌倒谷底，很多投资者见势不妙，就这么甩卖掉了。因为整体房地产价格上涨了，所以也没亏多少，但比起住宅，收益自然没法比。有些人因为没有主顾，所以想卖也没卖出，就持有在了手里。
04、淘宝电商的第一次风口
事情很快就有了转机，2013年之后，以阿里巴巴为代表的电商淘宝兴起，那时没有多少人能想到这个模式能做多大，更没有人会想到8年后阿里被罚了182亿巨款。
但是那时确实是风口，而且服装最具有代表性。曼谷阳光中大量租房的东北年轻人抓住了这个机会，去服装市场拍拍照片，就做起来淘宝网店。
站在风口，猪都能飞。义乌城的电商野火迅速蔓延，商铺迅速被这些鼓捣电脑的人租走和填满，而且租金价格开始上涨。
这里很快成了青岛最大的淘宝基地，本地年轻人也加入，几百家红红火火，业主们终于见到了曙光，他们再也不想卖了，租金回报率已经很可观了。当年30万的铺子，一年租金5万以上，回报率轻松过了2成。
那个时候，即墨有关部门不甘寂寞，也在旁边某大楼里，搞了一个所谓的电商孵化基地，百忍老师去看过，极为惊人——房间掩着门，开着灯开着空调，就是十几层里的办公桌前，一个人都没有，显然就是一个空荡荡的形象工程。
这和曼谷阳光楼下的市场自生行为形成了鲜明的对比，至今想来，印象深刻。
当然，互联网时代，就是各领风骚两三年。随着电商竞争加剧，淘宝店进入淘汰期，这些没有规模、没有品牌的淘宝店们，流量开始不够了，于是曼谷阳光楼下的店铺开始出现关门。其实这在服装市场早就出现了。
那么租金自然又开始下跌了，义乌城又开始经历了一次波谷。
04、短视频直播的第二次风口
在此之后，浙江台州商会的张老板集合一批人，开始在服装市场南侧开发小商品城，销售火爆，用的广告商就是老李。
然后又开发了中纺服装城，但整体操盘手老朱半道退出，而真正销售的操作者，就是老段的几个徒弟。
这两个商业因为是大盒子和规模过大，很快被淹没在历史的尘埃中，再无翻身之日，真正的成了韭菜大盘。
而义乌城不同，当年的布局决定了它的生存能力。曼谷阳光的人没走，依然就有东山再起的那一天。
这两年，随着移动互联网和短视频时代崛起，抖音快手，带货直播，义乌城因为有即墨产业的滋润，也有足够的人才，因而能抓住机会风口，而且这次进行了聚焦战略，以卫衣为主打，形成了全国着名的卫衣销售和批发基地。
抓住了抖音和短视频等红利，让这个小区再次崛起于互联网。而且这次出货更加凶勐，据说最大的店，今年要做5个亿。
而最高兴的当属商铺的主人们，这里的租金再次暴涨，当年30万的一个铺子，最低的也得十几万了，很多年租金竟然超过了30万，东门最高的铺王甚至到了60万，可谓日进斗金的黄金铺。也就是说，按照当年来说，年回报率最低5成，个别铺子甚至炒到了百分之百。这样的商业项目，在如今整体下行的大环境面前，确实全青岛找不到第二家。
所以，大即墨有句话，如今无人不知无人不晓：要想开路虎，就得进曼谷。
当然，仔细看看义乌城或者曼谷阳光的现状，还是有隐忧，毕竟就是卫衣，品牌、规模、服务体系，这些在即墨这个产业中，在曼谷阳光这个平台中，还没有完全建立成熟。等到短视频红利高潮过去，又得是一轮淘汰赛。毕竟很多人已经在抱怨租金高了。
曼谷的阳光不会总是这么热，路虎也不是总是那么好开。所以商家们还得跟得上潮流，修炼好内功。
曼谷阳光的名头，通过短视频迅速传播，一时名声大震。这个商业体，也成了这十几年来青岛商业史和地产史上最曲折和如今回报率最高的一个项目。
12年坎坷路走下来，当时的设计布局、即墨的产业布局和互联网的两次风口机会，确实造就了一个商业投资奇迹。
所以百忍老师一直说，就是商业地产，也不要一棍子打死，也有机会，也要具体问题具体分析，也要看这种具体的支撑条件。
你看看即墨服装市场的南北两边，中纺和曼谷，如今上演的正是冰火两重天的对比奇观。老李曼谷阳光这个热上加热的名字，真是起对了，十二年后真的就这么热得不行。
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